Mventure
Cổ động viên
Có lẽ đây là câu hỏi khiến rất nhiều người trẻ và các gia đình đang đau đầu trong năm 2026.
Mua bây giờ thì sợ đu đỉnh. Nhưng không mua lại sợ vài năm nữa giá tiếp tục tăng và càng không với tới.
Nhìn vào thị trường hiện tại, câu chuyện chung cư đã khác khá nhiều so với giai đoạn 2024–2025.
Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ mới vẫn đang ở mức rất cao. Theo CBRE, từ quý III/2025, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội nếu không tính các đại đô thị ở Văn Giang đã liên tục trên 100 triệu đồng/m². Nếu tính cả Văn Giang, giá trung bình trong quý I/2026 vào khoảng 84 triệu đồng/m², tăng gần 13% so với cùng kỳ.
Nhưng có một tín hiệu đáng chú ý xuất hiện trong quý II.
Thanh khoản căn hộ Hà Nội đang chậm lại. Khoảng 5.800 căn được bán trong quý II, tương đương chỉ 68% lượng nguồn cung mở bán mới. Đặc biệt, thị trường thứ cấp lần đầu ghi nhận điều chỉnh giảm giá kể từ cuối năm 2022.
Nói dễ hiểu: người bán bắt đầu không còn dễ dàng hét giá nào cũng có người mua như vài năm trước.
Ở TP.HCM, câu chuyện hơi khác. Nguồn cung căn hộ quý II/2026 chỉ khoảng 850 căn, giảm 48% so với quý trước. Giá sơ cấp trung bình cũng giảm khoảng 3% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ theo số liệu CBRE Việt Nam.
Điều đáng quan tâm hơn cả giá nhà lúc này chính là lãi suất.
Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12–14%/năm, một số khoản vay thả nổi có thể lên 15–16%. Đồng thời, giá giao dịch thứ cấp ở nhiều phân khúc đã có xu hướng giảm nhẹ do chi phí vốn cao làm sức mua suy yếu.
Vậy câu hỏi quan trọng nhất:
Theo mình phải chia thành 2 trường hợp.
Nếu mua để ở thật: Đây lại có thể là giai đoạn đáng để bắt đầu săn nhà.
Không phải vì giá đang rẻ, bởi thực tế giá vẫn rất cao. Nhưng sức mua đang chậm lại, người dùng đòn bẩy tài chính lớn chịu áp lực lãi suất, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện những chủ nhà cần bán.
Người có sẵn tiền mặt tương đối lớn vì thế đang ở vị thế đàm phán tốt hơn trước.
Nếu đã tìm được căn phù hợp để ở lâu dài, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, tài chính ổn định và chỉ cần vay một tỷ lệ vừa phải thì không nhất thiết phải cố chờ đúng “đáy”.
Vì chẳng ai biết đáy nằm ở đâu.
Nhưng nếu căn nhà 5 tỷ mà trong tay chỉ có 1–1,5 tỷ, phần còn lại phải vay ngân hàng trong lúc lãi suất cao, câu chuyện hoàn toàn khác.
Bạn không còn đánh cược vào giá căn nhà nữa.
Bạn đang đánh cược vào thu nhập của mình trong 10–20 năm tới.
Với người phải vay quá nhiều, mình nghiêng về phương án chưa nên FOMO.
Mình sẽ thận trọng hơn rất nhiều.
Thời điểm lãi suất thấp, người mua có thể kỳ vọng giá tăng để bù chi phí vốn.
Nhưng khi lãi vay 12–14%, chỉ riêng tiền lãi đã tạo áp lực rất lớn. Nếu giá chung cư đi ngang một vài năm, trong khi vẫn phải trả lãi, phí quản lý, sửa chữa và các chi phí khác thì lợi nhuận thực tế có thể không đẹp như tưởng tượng.
Đặc biệt đừng nhìn thấy một căn từng tăng từ 3 tỷ lên 5 tỷ rồi mặc định rằng nó sẽ tiếp tục từ 5 tỷ lên 7 tỷ.
Giá trong quá khứ không phải lời cam kết cho giá trong tương lai.
Theo mình, năm 2026 không phải thời điểm phù hợp để lao vào mua chung cư bằng mọi giá.
Nhưng cũng chưa chắc là thời điểm nên ngồi chờ một cú “sập 30–40%”.
Nguồn cung nhà ở đang được cải thiện khá mạnh. Riêng quý II/2026, Bộ Xây dựng ghi nhận 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với hơn 103.000 căn, cao hơn đáng kể quý trước. Nếu lượng cung mới tiếp tục được đưa ra thị trường, người mua có thể sẽ có nhiều lựa chọn hơn và sức ép tăng giá bằng mọi giá cũng giảm bớt.
Mua để ở + có sẵn phần lớn tiền + thu nhập ổn định → có thể bắt đầu săn căn tốt ngay lúc này.
Mua để ở nhưng phải vay quá nhiều → nên chờ và tích lũy thêm.
Mua đầu tư bằng tiền vay → nên cực kỳ thận trọng.
Có tiền mặt và gặp người cần bán thật sự → đây mới là nhóm có lợi thế nhất ở thị trường hiện tại.
Bởi đôi khi cơ hội không nằm ở việc thị trường giảm 20%.
Nó nằm ở việc một căn phù hợp xuất hiện với một mức giá mà chủ nhà thực sự muốn bán.
Còn anh em nghĩ sao: Chung cư hiện nay đã tạo đỉnh hay vài năm nữa nhìn lại mức giá hôm nay vẫn thấy… rẻ?
Nếu có 3 tỷ tiền mặt, anh em sẽ mua chung cư ngay hay gửi ngân hàng/chờ thêm 1–2 năm?
Mua bây giờ thì sợ đu đỉnh. Nhưng không mua lại sợ vài năm nữa giá tiếp tục tăng và càng không với tới.
Nhìn vào thị trường hiện tại, câu chuyện chung cư đã khác khá nhiều so với giai đoạn 2024–2025.
Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ mới vẫn đang ở mức rất cao. Theo CBRE, từ quý III/2025, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội nếu không tính các đại đô thị ở Văn Giang đã liên tục trên 100 triệu đồng/m². Nếu tính cả Văn Giang, giá trung bình trong quý I/2026 vào khoảng 84 triệu đồng/m², tăng gần 13% so với cùng kỳ.
Nhưng có một tín hiệu đáng chú ý xuất hiện trong quý II.
Thanh khoản căn hộ Hà Nội đang chậm lại. Khoảng 5.800 căn được bán trong quý II, tương đương chỉ 68% lượng nguồn cung mở bán mới. Đặc biệt, thị trường thứ cấp lần đầu ghi nhận điều chỉnh giảm giá kể từ cuối năm 2022.
Nói dễ hiểu: người bán bắt đầu không còn dễ dàng hét giá nào cũng có người mua như vài năm trước.
Ở TP.HCM, câu chuyện hơi khác. Nguồn cung căn hộ quý II/2026 chỉ khoảng 850 căn, giảm 48% so với quý trước. Giá sơ cấp trung bình cũng giảm khoảng 3% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ theo số liệu CBRE Việt Nam.
Điều đáng quan tâm hơn cả giá nhà lúc này chính là lãi suất.
Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12–14%/năm, một số khoản vay thả nổi có thể lên 15–16%. Đồng thời, giá giao dịch thứ cấp ở nhiều phân khúc đã có xu hướng giảm nhẹ do chi phí vốn cao làm sức mua suy yếu.
Vậy câu hỏi quan trọng nhất:
CÓ NÊN MUA CHUNG CƯ NGAY BÂY GIỜ?
Theo mình phải chia thành 2 trường hợp.
Nếu mua để ở thật: Đây lại có thể là giai đoạn đáng để bắt đầu săn nhà.
Không phải vì giá đang rẻ, bởi thực tế giá vẫn rất cao. Nhưng sức mua đang chậm lại, người dùng đòn bẩy tài chính lớn chịu áp lực lãi suất, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện những chủ nhà cần bán.
Người có sẵn tiền mặt tương đối lớn vì thế đang ở vị thế đàm phán tốt hơn trước.
Nếu đã tìm được căn phù hợp để ở lâu dài, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, tài chính ổn định và chỉ cần vay một tỷ lệ vừa phải thì không nhất thiết phải cố chờ đúng “đáy”.
Vì chẳng ai biết đáy nằm ở đâu.
Nhưng nếu căn nhà 5 tỷ mà trong tay chỉ có 1–1,5 tỷ, phần còn lại phải vay ngân hàng trong lúc lãi suất cao, câu chuyện hoàn toàn khác.
Bạn không còn đánh cược vào giá căn nhà nữa.
Bạn đang đánh cược vào thu nhập của mình trong 10–20 năm tới.
Với người phải vay quá nhiều, mình nghiêng về phương án chưa nên FOMO.
Còn nếu mua chung cư để đầu tư?
Mình sẽ thận trọng hơn rất nhiều.
Thời điểm lãi suất thấp, người mua có thể kỳ vọng giá tăng để bù chi phí vốn.
Nhưng khi lãi vay 12–14%, chỉ riêng tiền lãi đã tạo áp lực rất lớn. Nếu giá chung cư đi ngang một vài năm, trong khi vẫn phải trả lãi, phí quản lý, sửa chữa và các chi phí khác thì lợi nhuận thực tế có thể không đẹp như tưởng tượng.
Đặc biệt đừng nhìn thấy một căn từng tăng từ 3 tỷ lên 5 tỷ rồi mặc định rằng nó sẽ tiếp tục từ 5 tỷ lên 7 tỷ.
Giá trong quá khứ không phải lời cam kết cho giá trong tương lai.
Theo mình, năm 2026 không phải thời điểm phù hợp để lao vào mua chung cư bằng mọi giá.
Nhưng cũng chưa chắc là thời điểm nên ngồi chờ một cú “sập 30–40%”.
Nguồn cung nhà ở đang được cải thiện khá mạnh. Riêng quý II/2026, Bộ Xây dựng ghi nhận 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với hơn 103.000 căn, cao hơn đáng kể quý trước. Nếu lượng cung mới tiếp tục được đưa ra thị trường, người mua có thể sẽ có nhiều lựa chọn hơn và sức ép tăng giá bằng mọi giá cũng giảm bớt.
Quan điểm cá nhân của mình:
Mua để ở + có sẵn phần lớn tiền + thu nhập ổn định → có thể bắt đầu săn căn tốt ngay lúc này.
Mua để ở nhưng phải vay quá nhiều → nên chờ và tích lũy thêm.
Mua đầu tư bằng tiền vay → nên cực kỳ thận trọng.
Có tiền mặt và gặp người cần bán thật sự → đây mới là nhóm có lợi thế nhất ở thị trường hiện tại.
Bởi đôi khi cơ hội không nằm ở việc thị trường giảm 20%.
Nó nằm ở việc một căn phù hợp xuất hiện với một mức giá mà chủ nhà thực sự muốn bán.
Còn anh em nghĩ sao: Chung cư hiện nay đã tạo đỉnh hay vài năm nữa nhìn lại mức giá hôm nay vẫn thấy… rẻ?Nếu có 3 tỷ tiền mặt, anh em sẽ mua chung cư ngay hay gửi ngân hàng/chờ thêm 1–2 năm?